Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang đổ vào Việt Nam với tốc độ nhanh chóng, củng cố vị trí của đất nước như một trung tâm đang lên trên bản đồ công nghiệp châu Á. Giữa các ca làm việc chuỗi cung ứng, các nhà máy được xây dựng sẵn sàng đang nổi lên như một điểm thu hút chiến lược cho vốn quốc tế.

Động lượng FDI được điều khiển bởi sản xuất

Việt Nam tiếp tục tỏa sáng như một điểm đến đầu tư hấp dẫn trong bảy tháng đầu năm 2025, với FDI đã đăng ký đạt 24,09 tỷ USD, tăng 27,3% mỗi năm. Vốn giải ngân ở mức 13,6 tỷ USD, tăng 8,4%.

Sản xuất vẫn là lĩnh vực thống trị, chiếm 56,5% tổng số FDI, tương đương 11,97 tỷ USD, trong nửa đầu năm. Trong số 759 dự án sản xuất mới được cấp phép, tăng 40% so với một năm trước đó, khoảng 410 hoặc 54%, đã chọn cho thuê các cơ sở được xây dựng sẵn sàng thay vì đất đai, đánh dấu lần đầu tiên nhà máy cho thuê các giao dịch đất đai vượt trội về số lượng dự án.

miền Bắc vẫn giữ vị trí dẫn đầu, thu hút 54% tổng vốn và hơn 380 dự án, với chỉ riêng việc BAC Ninh chiếm 13% tổng số FDI và 115 dự án. Khu vực trung tâm tăng gấp đôi cổ phần của mình lên 6%, nổi bật bởi chi phí thấp hơn và cải thiện hậu cần, trong khi khu vực phía Nam vẫn là người chơi chính, với thành phố Dong Nai và Hồ Chí Minh thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư.

Các nhà máy được xây dựng sẵn sàng định hình lại cảnh quan công nghiệp

Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam cung cấp các nhà máy chế tạo sẵn sàng đạt khoảng 11 triệu mét vuông vào quý hai năm 2025, với tỷ lệ lấp đầy trên 85%. Các địa điểm hàng đầu bao gồm Thành phố Hồ Chí Minh (3 triệu sq.m), Dong Nai (2,2 triệu sq.M), BAC Ninh (1,6 triệu sq.m) và Hai Phong (2,2 triệu sq.m).

Các nhà phân tích

cho biết sự bùng nổ được thúc đẩy bởi tốc độ và tính linh hoạt. Cho thuê một cơ sở được xây dựng sẵn sàng có thể cắt giảm các mốc thời gian dự án theo tháng hoặc thậm chí nhiều năm so với việc mua đất, đảm bảo giấy phép, thiết kế và xây dựng từ đầu. Điều này tăng tốc triển khai lên tới 12 đến 18 lần - quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu di chuyển nhanh.

Mô hình cũng giảm chi phí trả trước. Với giá thuê hàng tháng trung bình 4 USD6 USD mỗi mét vuông ở khu vực phía Bắc và 5 USD7 USD ở khu vực phía Nam, nhà máy 10.000 m2 có giá từ 480.000 USD đến 840.000 USD mỗi năm. Ngược lại, việc tự phát triển có thể yêu cầu 3 trận6 triệu USD về chi phí đất đai và xây dựng, không bao gồm giấy phép và chi phí hỗ trợ. Do đó cho thuê có thể tiết kiệm 70 trận80% đầu tư ban đầu.

Nhờ những lợi thế này, các nhà máy được xây dựng sẵn sàng đã trở thành một lựa chọn chiến lược cho các ngành công nghiệp cần đưa sản phẩm ra thị trường nhanh chóng, như thiết bị điện tử, bao bì và thiết bị y tế, cũng như các dự án có vòng đời ngắn hơn từ ba đến năm năm.

Về tính linh hoạt, các doanh nghiệp có thể dễ dàng mở rộng quy mô sản xuất lên hoặc xuống mà không bị ràng buộc với các tài sản cố định lớn. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các ngành công nghệ cao, điện tử và lắp ráp, phải thích ứng nhanh chóng với biến động thị trường.

thay đổi chính sách và áp lực thương mại toàn cầu

Một chế độ thuế quan mới của Hoa Kỳ đối với xuất khẩu châu Á có hiệu lực vào ngày 1 tháng 8, đặt ra nhiệm vụ ở mức 20% - cắt giảm đáng kể từ mức dự thảo 46%. Tỷ lệ được coi là có thể quản lý được, khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và thống trị dòng vốn đã chậm lại trong quý thứ hai.

Chiến lược của Trung Quốc 1 1, được theo đuổi trong hơn một thập kỷ, đã đạt được động lực mới, với Việt Nam một sự lựa chọn hàng đầu nhờ chi phí lao động cạnh tranh, gần Trung Quốc và các tuyến vận chuyển chính và các chính sách ổn định.

Tài sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn rất hấp dẫn với những lợi thế trong lực lượng lao động, chi phí và vị trí chiến lược, Matthew Powell, giám đốc của Savills Hà Nội.

Mặc dù có căng thẳng thương mại, Việt Nam đã giữ vị trí của mình trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Những thiếu sót về kỹ thuật đang được giải quyết, với các cơ sở hiện đại cung cấp các cấu trúc thép được thiết kế sẵn, mái nhà cách nhiệt, bảo vệ ăn mòn, chiều cao trần 4 mét13, khả năng tương thích đường dây tự động và hệ thống chiếu sáng và an toàn hỏa hoạn dưới tiêu chuẩn quốc tế.

Một ví dụ là KTG Industrial tại VSIP BAC Ninh 2, được xây dựng theo tiêu chuẩn ACI 117-10 về độ phẳng và khả năng chống rung của các ngành công nghiệp công nghệ cao. Giám đốc phát triển dự án KTG Tran Quang Trung cho biết mục tiêu là tạo ra những nơi làm việc tăng năng suất trong khi đáp ứng các yêu cầu về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) nghiêm ngặt.

Tương tự như vậy, Trang Bùi, Tổng Giám đốc của Cushman & Wakefield Việt Nam, lưu ý rằng sự thay đổi vượt ra ngoài hội đồng cuối cùng, vì nhiều công ty đang xem xét chuyển toàn bộ chuỗi cung ứng đến Việt Nam. Điều này đang tạo ra động lực mạnh mẽ cho phân khúc nhà máy chế tạo sẵn sàng cao cấp, một thị trường chiến lược trong thị trường bất động sản công nghiệp.

Không chỉ các nhà sản xuất thông thường mà cả các công ty công nghệ cao đang chuyển sang các nhà máy được xây dựng sẵn sàng với các tiêu chuẩn kỹ thuật và ESG nghiêm ngặt. Với mức thuế mới của Hoa Kỳ làm tăng tốc độ thay đổi chuỗi cung ứng toàn cầu, mô hình đã nổi lên như một ngôi sao đang lên trong tài sản công nghiệp Việt Nam, kết hợp lợi thế về chi phí, vị trí chiến lược và tính linh hoạt để thu hút FDI và nâng cao vai trò của ngành trong tích hợp.